MENGENAL AKAD ISTISHNA’

Dalam transaksi jual beli rumah di perumahan properti syariah khususnya untuk rumah yang belum siap huni (bukan ready stock) atau lebih dikenalnya sebagai rumah inden, maka akad jual beli yang dipakai adalah akad istishna’.

DEFINISI

Akad Istishna’  ialah akad yang terjalin antara pemesan sebagai Pihak Kedua dengan seorang produsen suatu barang atau yang serupa sebagai Pihak Pertama, agar Pihak Pertama membuatkan suatu barang sesuai yang diinginkan oleh Pihak Kedua dengan harga yang disepakati antara keduanya. (Badai’i As shanaai’i oleh Al Kasaani 5/2 & Al Bahrur Raa’iq oleh Ibnu Nujaim 6/185)

Produsen atau Pihak Pertama bisa membuat barang yang dipesan tersebut dengan tangannya sendiri atau juga menyuruh orang lain atau Pihak Ketiga untuk membuatkan dengan menggunakan akad istishna’ yang lain (mawazy).

ISTILAH-ISTILAH

Dalam akad istishna’ terdapat beberapa istilah-istilah diantaranya:

  • Mustashni’ adalah pihak yang memesan Objek Akad.
  • Shani’ adalah pihak yang membuat Objek Akad.
  • Mawazy adalah Objek Akad dikerjakan oleh pihak ketiga dengan Akad Isthisna yang berbeda dan berada
    didalam tanggungan Shani’.
  • Khiyar adalah kesempatan Pihak Kedua untuk membatalkan Akad.

SYARAT SAH

Syarat Sah adalah persyaratan yang harus dipenuhi bagi Shani’ dan Mustashni’ agar transaksi ini menjadi sah secara hukum Allah dan juga perundang-undangan negara, diantaranya adalah:

  1. Orang yang telah baligh,
  2. berakal, dan mengerti, maka Akad yang dilakukan oleh anak di bawah umur, orang gila atau idiot, tidak sah kecuali dengan seijin walinya.

Kedua belah pihak juga harus bersepakat dan menjalankan setiap konsekuensi yang tertuang dalam pasal-pasal akad, dan jika terjadi cidera janji yang dilakukan oleh salah satu pihak maka akan menyebabkan akad atau transaksi menjadi batal.

TEKNIS PELAKSANAAN

Pelaksanaan Akad antara Pihak Pertama dan Pihak Kedua mengikuti langkah-langkah sebagai berikut:

  1. Pihak Pertama memberikan penawaran umum dalam bentuk brosur dan/atau material marketing.
  2. Pihak Kedua melakukan pemesanan Objek Akad sesuai penawaran yang diinginkan dilampirkan dengan penyerahan persyaratan administrasi dan bukti pembayaran uang komitmen yang statusnya sebagai pinjaman dan bukan bagian dari harga atau uang muka.
  3. Pihak Pertama melakukan verifikasi terhadap pesanan dan persyaratan untuk persetujuan.
  4. Pihak Pertama memberikan penawaran kepada Pihak Kedua berupa: harga Objek Akad sesuai dengan pesanan Pihak Kedua sebagaimana tertuang dalam pasal harga Objek Akad; rincian pembayaran sebagaimana tertuang dalam pasal Cara Pembayaran; dan waktu penyerahan sebagaimana tertuang dalam pasal penyerahan Objek Akad.
  5. Pihak Kedua menyetujui penawaran Pihak Pertama, apabila aplikasi tidak disetujui maka uang komitmen (jika developer menerapkan Booking Fee) yang statusnya sebagai pinjaman dikembalikan kepada Pihak Kedua.
  6. Para Pihak melaksanakan Akad Istishna, uang komitmen Pihak Kedua (jika developer menerapkan Booking Fee) yang berbentuk pinjaman bisa dikembalikan saat terjadinya Akad kepada Pihak Pertama.
  7. Pihak Kedua membayar harga Objek Akad sesuai dengan rincian cara pembayaran sebagaimana tertuang dalam pasal Cara Pembayaran.
  8. Para Pihak melakukan penandatanganan Akad Pengikatan Perjanjian Jual Beli.
  9. Pihak Pertama membuat Objek Akad sesuai dengan pasal pembuatan Objek Akad.
  10. Perubahan spesifikasi yang mungkin timbul atas permintaan salah satu pihak selama proses pembuatan Objek Akad dituangkan dalam addendum Akad dan merupakan kesepakatan Para Pihak.
  11. Setelah selesai proses pembuatan Objek Akad dilakukan serah terima Objek Akad dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
  12. Para Pihak melakukan penandatangan Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan dihadapan Notaris.
  13. Pihak Kedua akan masuk dalam masa Khiyar sesuai dengan pasal Khiyar.
  14. Apabila dalam Akad ini ada Agunan, maka Pihak Kedua menyerahkan Agunan sesuai pasal Agunan kepada Pihak Pertama.
  15. Apabila terjadi kegagalan dalam proses pembuatan Objek Akad maka kerugian menjadi tanggung jawab pihak yang melakukan kesalahan. Bila mana kegagalan disebabkan oleh pihak ketiga yang tidak berhubungan dengan Para Pihak maka Pihak Kedua hanya berkewajiban membayar harga Objek Akad sebesar progres pekerjaan yang telah diselesaikan Pihak Pertama.
  16. Setelah semua harga Objek Akad dibayarkan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, dilakukan pengembalian Agunan apabila Akad ini ada penyerahan Agunan dan menyelesaikan segala kewajiban hukum yang berkaitan pelunasan Utang.

PENJELASAN KHUSUS

Dalam Akad Istishna’ ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian khusus dan hal ini harus difahami oleh kedua pihak, antara lain:

Khiyar

Konsumen atau Pihak Kedua memiliki hak Khiyar sekian hari setelah serah terima untuk melakukan pengecekan kesesuaian terhadap spesifikasi Objek Akad. Apabila terdapat ketidaksesuaian Objek Akad maka menjadi tanggung jawab Produsen atau Pihak Pertama dengan cara:

  • mengganti dengan Objek Akad baru yang sesuai spesifikasi Objek Akad;
  • atau memperbaiki sesuai dengan spesifikasi Objek Akad;
  • atau membuat kesepakatan baru sebagai addendum dalam bentuk perubahan spesifikasi dan harga Objek Akad.

Jaminan

Untuk menjamin utang maka Kosnuemn atau Pihak Kedua memberikan jaminan berupa:

  • pihak penjamin (kafil) yaitu orang/lembaga yang diterangkan dalam pernyataan pihak penjamin;
  • dan/atau Agunan berupa Objek Akad.

Selama masih ada sisa utang oleh Pihak Kedua maka sertifikat akan disimpan di suatu tempat yang aman bagi kedua pihak (biasanya di Safe Deposit Box). Objek Akad boleh dimanfaatkan oleh Pihak Kedua dengan status sebagai barang jaminan, Pihak Kedua wajib menjaga kondisi Objek Akad dan tidak boleh dijual tanpa persetujuan Pihak Pertama.

Cidera Janji

Apabila cidera janji dilakukan oleh Pihak Pertama yaitu Pihak Pertama gagal memenuhi kewajiban menyerahkan Objek Akad sebagaimana ketentuan pasal Serah Terima Objek Akad karena alasan kesalahan yang diakibatkan oleh Pihak Pertama maka Pihak Pertama boleh dikenakan denda.

Apabila cidera janji dilakukan oleh Pihak Kedua yaitu Pihak Kedua terlambat dan/atau tidak membayar sebagaimana ketentuan yang disepakati karena alasan yang tidak dibenarkan secara hukum syari maka:

  • Pihak Pertama berhak membatalkan Akad dan menghitung Objek Akad yang sudah diselesaikan kemudian dihitung secara proporsional terhadap utang Pihak Kedua sebagaimana dituangkan dalam Cara Pembayaran,
    selisih yang yang belum terbayar tetap menjadi utang Pihak Kedua.
  • dan/atau meminta penyelesaian dari pihak penjamin.
  • dan/atau melakukan eksekusi terhadap Agunan sebagaimana diatur dalam pasal Eksekusi Agunan.

Eksekusi Agunan (Menjualkan Objek Akad ataupun Agunan yang Lain)

Sita tidak mutlak dilarang dalam Islam, hanya saja bagaimana teknis sita yang ma’ruf (baik) agar tidak mendzhalimi salah satu pihak. Secara bahasa sita sudah menjadi konotasi yang buruk bagi masyarakat, oleh sebab itu dalam properti syariah dinamakan dengan Menjualkan Objek Akad. Biasanya developer memberi batas waktu tempo bagi konsumen dalam hal keterlambatan pembayaran angsuran adalah selama 3 bulan.

Apabila selama 3 (tiga) bulan tidak terjadi pembayaran sesuai nominal yang diatur maka sisa utang menjadi jatuh tempo sekaligus pada bulan ke-4 (empat), selanjutnya:

  • Pihak Pertama berhak melakukan eksekusi / menjual Agunan secara wajar kepada pihak lain untuk menutupi sisa utang.
  • Jika terjadi selisih dari eksekusi atau penjualan Agunan terhadap sisa utang maka kekurangan adalah tetap menjadi tanggungan Pihak Kedua, namun sebaliknya apabila terjadi kelebihan maka menjadi hak Pihak Kedua.

KEKUATAN HUKUM

Jika kita sudah memahami Akad Istishna’ secara syariat, lalu bagaimana dengan kekuatannya di depan hukum negara?

Karena Akad Istishna’ mengacu pada hukum syariah, maka untuk penyelesaian sengketa yang terjadi di dalamnya bisa diadukan atau dibawa ke Pengadilan Agama Republik Indonesia.


Referensi:

  • pengusahamuslim.com/1156-akad-istishna.html
  • Akad istishna Mumtaz Property Syariah yang diverifikasi oleh ETA (Erwandi Tarmizi Associate)

Share and Enjoy !

0Shares
0 0