TIPS MENGHINDARI PENIPUAN-PENIPUAN DI BIDANG PROPERTI

Beberapa kali kita dapati berita tentang kasus-kasus bermasalah di bidang properti, baik itu kasus penipuan yang dilakukan developer nakal, marketing nakal, proyek yang bermasalah, maupun kasus yang lebih ringan seperti ingkar janji pengembang (keterlambatan serah terima unit bangunan, keterlambatan serah terima sertifikat, pengembalian dana pembatalan yang tidak segera direalisasikan, dan lain sebagainya). Kasus-kasus tersebut tidak hanya terjadi pada pengembang perumahan konvensional, tapi juga pada pengembang yang mencantumkan label syariah pada produknya, yaitu mereka yang hanya memanfaatkan momentum berkembangnya kesadaran bahaya RIBA di masyarakat hanya untuk menjalankan niat jahatnya.

Tidak dipungkiri bahwa pihak-pihak jahat yang memanfaatkan celah selalu ada dimana-mana, untuk itu perlu kehati-hatian, ketelitian, dan pengetahuan yang cukup dari pihak konsumen.

Berikut adalah beberapa tips menghindari penipuan-penipuan di bidang properti:

1. Jangan Mudah Tergiur Dengan Penawaran Yang Memikat

Penawaran yang memikat saat ini bermacam-macam:

  • mulai dari hal klasik seperti investasi kenaikan harga properti,
  • atau berupa tawaran investasi pada kavling produktif,
  • investasi pada rumah singgah, dan lain sebagainya.
  • Penawaran memikat lainnya adalah harga properti yang sangat murah.

Tidak ada yang salah dengan konsep-konsep itu semua, hanya saja kita harus jeli dan kritis dalam menyikapi over promise yang dilakukan oleh penjual.

Over Promise atau Hyperbolic Promotion adalah salah satu bentuk pemasaran yang terlarang, dimana di dalamnya mengandung promosi yang berlebihan dan memberikan janji yang belum pasti.
Hal ini tergolong juga sebagai bentuk Hoax MarketingContoh Over Promise dan Hoax Marketing untuk sebuah produk properti antara lain:

  • Deskripsi tentang lokasi yang tidak sesuai kenyataan, dikatakan bahwa lokasi dekat dengan pusat kota dan strategis ternyata jauh dari mana-mana.
  • Harga atau promo yang menipu, tidak ditampilkan biaya-biaya lainnya sehingga terkesan harganya murah.
  • Jaminan investasi dan kenaikan harga properti seolah-olah semuanya adalah sebuah kepastian.
  • Janji-janji manis tentang fasilitas-fasilitas umum yang akan dibangun namun tidak terealisasi.

Diterangkan dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen No.8 Tahun 1999 Bab IV Pasal 9:
(1) Dilarang menawarkan, mengiklankan suatu barang dan/atau jasa:
j. Mengandung kata-kata yang berlebihan
k. Mengandung janji yang belum pasti

Selain janji-janji di atas, yang perlu menjadi bahan kewaspadaan juga adalah penawaran harga yang sangat murah. Tanyakan secara detil tentang harga penawaran pada brosur, biasanya banyak biaya-biaya lain yang tidak ditampilkan agar harga penawaran terkesan sangat murah. Untuk biaya-biaya tambahan yang muncul pada proses pembelian properti bisa dilihat pada:

https://agen.propertisyariahcirebon.com/artikel/

Penawaran dengan harga murah juga biasa dimanfaatkan untuk meraup uang-uang dari konsumen secara masal karena biasanya konsumen tidak berpikir panjang dalam membeli jika apa yang diperoleh jauh menguntungkan dari harga murah yang dibayarkan.

2. Survey Lokasi

Survey lokasi mutlak harus dilakukan konsumen sebelum membeli sebuah properti, jangan hanya memilih posisi unit berdasarkan gambar, pastikan kita benar-benar bisa berdiri di hadapannya dengan mengetahui ukuran dan batas-batas kavlingnya.

3. Kenali Pengembang dan Cek Legalitas Yang Dimiliki

Legalitas disini berupa legalitas untuk izin usaha pengembang itu sendiri maupun legalitas untuk proyek yang sedang dikerjakan. Tidak ada salahnya kita sebagai konsumen meminta ditunjukkan data-data tersebut dari pihak penjual, bila perlu kenali juga tentang data diri pribadi pengembang.

Selain itu cek apakah pengembang atau developer tergabung kedalam sebuah organisasi seperti REI (Real Estat Indonesia), APERSI (Asosiasi Pegembang perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia), atau APSI (Asosiasi Properti Syariah Indonesia) untuk developer properti syariah. Keberadaan asosiasi-asosiasi tersebut bisa menjadi “penjamin” bagi kredibilitas pengembang atau developer.

Adapun untuk legalitas proyek yang harus dimiliki oleh sebuah pengembang atau developer antara lain:

  • legalitas atau sertifikat status kepemilikan lahan, pastikan bahwa lahan proyek yang dijual tersebut telah benar-benar dikuasai oleh pengembang atau developer, bukan lahan yang dibeli dengan mekanisme pembayaran yang mengandung ketidakjelasan (ghoror dan jahalah). Sertifikat induk ini yang nantinya akan dipecah menjadi sertifkat-sertifikat kecil yang kelak dipindah-tangankan kepada konsumen.
  • izin siteplan, ada kesesuaian atau tidak antara siteplan yang disetujui oleh pemerintah dengan siteplan yang ada pada brosur.
  • izin mendirikan bangunan (IMB) induk dan juga izin mendirikan bangunan (IMB) unit. Kedua-duanya harus dimiliki pengembang atau developer sebelum melaksanakan pembangunan.

Legalitas-legalitas tersebut di atas merupakan pra-syarat minimal sebuah pengembang atau developer boleh melakukan praktik pre-project selling sebagaimana diterangkan dalam Undang-Undang No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Bab V Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 42 Ayat (2) bahwa:
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. Status pemilikan tanah,
b. Hal yang diperjanjikan,
c. Kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan induk,
d. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, dan
e. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Pengembang yang tidak berhati-hati dalam masalah legalitas bisa dituntut oleh Konsumen secara Perdata Pasal 1243 KUHPerdata tentang Wanprestasi, juga bisa dilaporkan ke Polisi dan dituntut secara Pidana Pasal 378 KUHP tentang Penipuan.

4. Membaca Isi Perjanjian Jual Beli Dengan Seksama

Salah satu keuntungan membeli rumah di properti syariah adalah kita diberi kesempatan untuk mempelajari isi perjanjian jual beli yang ada dengan seksama, tidak ditekan sedemikian rupa agar segera menanda-tangani isi perjanjian tanpa sempat membacanya dengan teliti. Biasanya akad yang digunakan adalah akad istishna. Cara mudah mengantisipasi akad-akad yang bathil atau terdapat penipuan di dalamnya adalah dengan menggunakan akad yang diverifikasi atau dikeluarkan oleh pihak yang ahli seperti dari tim ETA (Erwandi Tarmizi Associate) atau dari Dewan Syariah APSI (Asosiasi Properti Syariah Indonesia). Untuk memahami apa dan bagaimana akad istishna itu bisa dibaca pada:

MENGENAL AKAD ISTISHNA’

5. Mengatur Skema Pembayaran

Dan dalam Undang-Undang No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Bab V Bagian Keempat Paragraf 2 Pasal 45 dijelaskan bahwa:
Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli, sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 ayat (2), di atas.

Selain itu pastikan juga anda membayar atau menyerahkan setiap termin pembayarannya secara langsung kepada pihak pengembang atau developer dengan meminta tanda bukti pembayaran yang sah. Hindari melakukan penyerahan uang kepada marketing.

Apabila telah terjadi penipuan oleh Pengembang maka Konsumen bisa melaporkan ke Polisi dan menuntut secara hukum Pidana menggunakan Pasal 378 KUHP tentang Penipuan, Pasal 372 KUHP tentang Penggelapan, UU Tindak Pidana Pencucian Uang dan UU Perlindungan Konsumen.

Demikian beberapa tips singkat yang bisa kami sampaikan.

Semoga bermanfaat.

Share and Enjoy !

0Shares
0 0